一、中国产业园区行业概况
产业园区指在一定的产业政策及区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、服务、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。在我国，具备产业或者经济特征的区位环境如国家级经济开发区、文化产业园、企业孵化器等均属于产业园区的范畴。
园区运营与管理行业产业链的主要参与方包括政府机构、园区规划及施工单位、园区物业持有方、第三方服务机构、园区运营商（可细分为自主运营、联合运营、承租运营、受托运营四种模式）和入驻园区企业。
中国产业园区上下游产业链分析
资料来源：华经产业研究院整理
二、产业园区行业发展历程
1、世界现代产业园区的发展历程
现代产业园区最早起源于美国，在19世纪末作为西方国家一种规划、组织和管理工业发展的手段而出现。1951年在美国西海岸加州斯坦福大学附近，世界首个现代产业园区——斯坦福科学工业园（后发展为全球最大的电子工业基地“硅谷”）成立，开创了世界各国建设产业园区、发展特色产业的先河。现今世界范围内各种名称和类型的产业园区已经成为发展现代工业及高新技术产业的重要基地，对这些国家和地区乃至全世界的发展都不同程度地发挥了重要推动作用。
世界现代产业园区的发展历程，大体上可分为三个阶段：（1）第一阶段：1951-1980年的缓慢发展期；（2）第二阶段：1981-1990年的快速发展期；（3）第三阶段：1991年-至今的扩散发展期。
资料来源：华经产业研究院整理
2、中国现代产业园区的发展历程
产业园区是我国经济改革开放的产物，我国产业园区经历了侧重生产需求、产业发展需求、产业链条需求的多代产业园区阶段，目前已经进入了侧重综合服务需求的第四代产业园区阶段。
中国现代产业园区的发展历程
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三、产业园区行业的主要特征
1、季节性
园区运营与管理行业主要以收取租金、服务费等方式实现收入，通常较为固定，季节性波动风险较小，不存在季节波动性。
2、区域性
在全国范围受我国各省市区域经济发展不平衡以及产业分布不均衡的影响，园区运营与管理行业发展地域差异十分明显。东部、华北、华南等经济发达地区，企业对园区物业的需求旺盛，行业起步较早且相对成熟。北京、广州等一线城市及成都、武汉、杭州等热点创新创业准一线城市，受政府鼓励、政策完善、人力和资金资源丰富等因素影响，大型园区和新型孵化机构大多态势良好，带动园区运营与管理行业的发展。东部的产业园区数量、运营面积、经营收入等指标全面领先于中部、西部和东北部地区。
3、周期性
园区运营与管理行业与国家整体经济发展状况密切相关，本行业的下游行业为园区内各类企业，随着宏观经济的周期性变动，园区客户也将随之发生波动，通过影响出租率、租赁服务价格和综合服务需求等进而影响行业的盈利水平。然而随着国民经济的增长和相关产业的成熟、以及政策对中小企业的不断扶持，许多中小企业在园区内不断壮大，呈现出一定的抗经济萧条特性，对行业利润的稳定性具有积极影响。近年来，在相关产业稳步发展的环境下，我国园区运营与管理行业规模保持了较高的增长率，入驻率及企业质量也不断提高，周期性特征并不明显。
四、产业园区行业进入壁垒
1、资金壁垒
产业园区建设和运营管理需要大量的资金支持。对于需要自建园区物业的运营商，在开发阶段，需要根据市场发展和客户需求进行一定程度上的个性化建设，在前期项目开发、施工阶段预先投入大量的资金，强大的资金实力是产业园区开发的必备条件。而在运营和管理方面，虽然资金压力相对降低，但园区运营和管理行业（尤其对于集建设和运营一体的园区运营商）仍具有资金密集的特征，需要在前期投入较大规模的资金方能保证持续稳定的运营。其中，招商、运营、服务、维护等多个环节均不能离开运营商有力的资金支持，由于运营项目开始建设与招商完成实现产出之间至少存在1至2年的空窗时段，且以自持物业通过租赁及综合服务等方式实现产出回报的回收周期长，对园区现金流的持续供应也提出了相应的要求。因此，园区开发和运营管理更需要运营商足够资金的投入，该行业资金壁垒也格外突出。
2、品牌壁垒
在产业园区运营和管理中，优质的运营商品牌往往具有高附加值和更强的市场号召力，以品牌为核心的市场竞争力也更加突出。随着园区运营与管理行业的不断成熟，市场及客户更加重视园区品牌和服务品质，良好的品牌能够吸引优秀企业和创业项目入驻，运营商也可以从中受益，获得政府的政策倾斜和更多产业园区的信息资源，所以拥有市场认可的品牌已成为参与行业竞争的核心优势之一。但企业孵化的服务体系和客户资源渠道的建立和完善，不仅需要过硬的服务质量、大量的资源投入，更需要长期以来积累的对于企业需求的了解和不断为顾客创造价值所形成的品牌效应，且必须经过市场长期反复的检验，新进入者难以在短时间内形成自有孵化品牌的口碑及知名度，故品牌壁垒十分明显。
3、跨地域经营壁垒
大多园区运营商仅运营一个园区项目，在单一区域内经营，难以形成跨区域园区体系，同时目前我国产业园区主要集中在发达城市和地区，具有明显的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，一旦盲目进入市场，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利能力。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展，大部分园区运营商在跨区域运营时会举步维艰。
4、人才壁垒
园区运营管理行业是典型的智力密集型行业，不但涉及大量的商业策划、规划布局、招商运营、综合服务、供应链管理等专业能力以及工程设计、大数据分析、智慧化管理等专业技术，还需要综合考虑各业务环节的有效衔接和各要素的协调、平衡。在各环节均需各部门专业人员统一协调，对产业园区工作人员要求较高：其一，需要工作人员有卓越的招商引资能力，吸引国内外优质企业入驻，拉动地方区域经济，扩大就业。其二，需要工作人员有专业的项目定位、开发、服务、管理、安全与环保经验。其三，需要工作人员精通园区产业领域的背景知识并把握其发展趋势，为入驻企业做大做强提供有力保障。然而，我国商务服务业起步较晚，缺乏高水平的园区设计开发人员、建设规划人员及懂经营、懂产业、懂园区运营并具备丰富招商运营经验的跨行业复合人才。而建设一支优秀的管理、技术、营销团队，一方面需要长时间的培养与积累，另一方面需要大量的资金投入。因此，先发企业拥有较为明显的人才优势，新进者的人才壁垒相对突出。
五、产业园区行业发展趋势
1、增强园区产业综合服务
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，当前市场竞争态势下，传统的“重开发轻运营”模式难以为继。随着我国园区运营与管理行业由产业定位及聚集向园区服务生态过渡，市场对服务整合要求提高，进而对园区产业服务体系也提出了更高要求。
为顺应这一发展趋势，不少园区运营商纷纷谋求战略转型，努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区运营商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。以服务园区客户为中心，力争把产业园区全方位打造成一个国际化、多层次、让各类人才都有归属感的创新高地，以实现自身市场竞争力及客户粘性的巨大提升。
2、园区协作带来共赢发展
园区协作可以分为园区之间和园区内部两种协作模式，园区之间的协作，主要体现在产业领域的协作，包括园区产业定位、产业规划协作，产业链与产业集群的构建，一线城市总部园区和二三线城市“飞地”制造基地联动，以及中西部地区与东部沿海地区园区之间的产业转移与产业升级协作等内容。该种协作模式基于资源互补、成本属性、规模经济及品牌共享等驱动因素特征，促进园区间资源要素的优化整合，从而形成持续竞争优势，实现合作双方的共同利益。通过协作，园区产业或实现优势互补，或实现强强联合，园内资源实现进一步整合，运营成本明显降低，产业竞争力显著提升。
园区内部的协作，主要是单个园区运营管理商同时运营多个跨地理位置的园区项目，针对同一企业园区之间可能形成总部和制造基地匹配关系。此外，入驻企业间若存在供需关系，也能建立行之有效的园内协作。通过搭建园区协作平台，可实现研发转化平台和产业化载体的协同，也可提升供需双方的沟通效率，如园区内的金融机构与入驻企业的资金需求协作、中介机构与入驻企业的咨询服务协作等。
3、打造园区数字化、智能化平台
在中国经济“新常态”的背景下，改革创新是企业未来竞争的主题。随着创新驱动发展战略深入实施，大众创新、万众创业广泛开展，打造园区数字化、智能化平台以促进相关产业发展、构建园区服务生态成为提升园区的“软实力”的重要途径之一。园区为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等综合服务时，人工申请流程慢、效率低、人力成本高、管理难度高的弊端充分显现。充分应用“云大物移智”等信息技术，搭建智慧园区能够为企业提供更加优质的服务。通过市场化方式构建创新与创业相结合、线上与线下相结合、孵化与投资相结合的新型孵化平台和公共服务平台，园区能够为创业者提供更为低成本、便利化、全要素的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。
4、园区寻求差异化、特色化
过多的园区带来了产业同质化，产能过剩、低水平竞争、合作缺失等诸多弊端逐步显现，为了吸引企业入驻，各地再“拼优惠”，形成恶性循环。各园区运营与管理应从特色定位、特色产业、特色环境和特色服务等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化，发挥比较优势，结合城市更新，打造创新要素集聚、综合服务功能强、特点鲜明的产业运营载体。产业园区差异化和特色化也成为行业共识。
