本文转载自新浪财经意见领袖专栏作家 莫开伟
最近一年来，在“三线四档”以及金融监管部门“两条红线”的融资供给与需求调控模式下，房地产企业融资渠道收窄，融资能力普遍收缩。加之今年各级政府出台逾400余项调控政策，使得房地产企业经营普遍陷入融资困局，一些房地产企业出现债务违约风险，有逾200家房企进入破产司法程序，整个房地产企业一片哀鸿遍野。
如果任由这种形势延续下去，下一步估计还会有更多的房地产企业陷入债务危机之中，而且还会因此诱发系统性经营风险，最终殃及银行信贷资金安全，也有可能会引爆金融经济危机，这绝非危言耸听。
而造成当前房地产企业步入这种不利经营状态的客观原因是次要的，主要原因在于不少房企主观经营上失误，对客观经济形势判断不准，其表现是对疫情带来的负面影响以及国家宏观调控政策效力估计不足，存在较为严重的侥幸心里，盲目扩张严重，尤其是一些房企对国家房地产宏观调控形势认识不清，反映迟缓，依然热衷多元化扩张，拉长了资金链条，在资金收缩情势下导致了资金链断裂，加剧了经营危机，对整个房地产企业带来了严重的负面影响。
同时，也正是由于国家房地产宏观调控政策的不断趋严，在货币信贷政策收紧以及行政调控不断升级的双重控制之下，金融机构对房地产信贷的风险偏好下降，对于一些本来可以发放的房地产贷款也不敢发放，致使一些原本可以得到信贷支持的房地产企业因错失良机而陷入经营绝境。尤其，一些银行金融机构对“三道红线”和“两条红线”理解有误，歪曲理解监管政策，使得房地产企业原本可以获得的贷款和融资受阻，失去了支持的机会。比如部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也在一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。最为严重的是，近期个别大型房企风险暴露，银行金融机构听到风就是雨，在房地产贷款经营上出现风声鹤唳的过度敏感倾向，对房地产行业的风险偏好明显下降，不管青红皂白，也不管不同房企的具体情况，出现了一致性的信贷收缩行为，导致了房地产开发贷款增速出现了大幅度下滑。据央行统计数据显示，截至三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比二季度末低2.8个百分点。而在此前的二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速已经比上年末低3.3个百分点。同时，今年前10个月房企债券融资规模有所收紧，债券发行难度也有所上升。据贝壳研究院近期发布的数据显示，2021年1月份至10月份，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，资金规模减少2463亿元。这些数据足以表明，整个房地产企业贷款处于全线紧缩状态，这对房地产企业正常合理的资金需求起到了较大嵌制作用，极不利于房地产企业健康稳定发展。
此种现状，引起了央行的高度警觉，央行在9月27日第三季度例会上就着重分析了国内外经济金融形势，明确了货币政策总基调，提出了“增强信贷总量增长的稳定性”、“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”等重要内容。同时，还明确提出了“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”这实际就是根据当前我国客观经济现状尤其是房地产业发展现状而做出的货币政策指向。无论怎么说，“两个维护”对于中国房地产业融资状况的改善都是极大的利好消息。
央行之所以这么煞费苦心地提出对房地产业的“两个维护”，其实也是情非得已。因为当前中国房地产业正面临着两种前途和两种命运的“决战期”，且这两种前途或命运对中国金融经济以及民众生活影响深远，房地产业如果出了问题，中国金融经济以及民众生活就会出现普遍面临“感冒发烧”的危局。与其继续严调控、严控房地产企业融资渠道和融资能力，房地产企业全面熄火，让中国金融经济陷入万劫不复的深渊，不如适当调整金融信贷决策，在金融信贷上实施有所区别、宽严相济的调控思路，让有发展前景、抗风险能力较强的房地产企业继续进行债券融资、信贷融资，避免陷入经营绝境，无论对国家、房企、还是广大民众都是有利的。“两害相权取其轻”，目前适当放松对房地产企业融资条件、融资渠道、融资能力的限制，其实是对中国金融经济稳定发展与民众生活改善的高度负责任的态度。
同时也要看到，近一年时间以来，超过三成房企成功降档，净负债率下降，现金短债比有所提升。但在房地产市场双向收紧的背景下，部分龙头房企和中小型房企现金流紧张，面临较大的财务和经营压力，债务违约可能性较大；如果任由这种现象蔓延，有可能引发我国的金融经济危机。另外，如果不对房地产调控思路进行适当转换，继续保持高压态势，对房地产调控不实施有所区别的调控原则，而是全面“一刀切”的调控，不仅可能有更多的房地产企业难以度过这波严调控的“寒冬”，也会对各地政府带来较大的影响，比如土地拍卖数额大幅下降以及与房地产业有关的税费大幅减少，目前各地政府身上的各种债务数额较大，无疑对当地政府债务也带来较大的压力，更会对当地民生工程以及其他基础设施建设带来较大的影响。最后，还要看到，目前银行机构对房地产业贷款在连续回落，使得不少房地产企业尤其是头部房地产企业出现了债务违约问题，一些房企由于资金断链，而房子又进行了预售，就有可能影响按时将房子交付给购房者，这样有可能引发局部地区的社会不稳定风波。如果这种压缩房地产企业贷款的情况继续延续，则房地产企业的日子将更加雪上加霜。
正是基于上述深层思考，央行以及其他金融监管部门着手对房企融资的纠偏，是十分必要的，也是非常重要的。金融机构只有站在维护房地产市场平稳健康发展的视角之下，合理调整房地产信贷思路，消除盲目压缩房地产信贷的行为，尤其不能一谈到房地产贷款就感到有风险，或者不符合国家房地产宏观调控政策就可能会遭受处罚的惯性思维，树立支持房地产业健康可持续发展的信贷思路，采取“有所区别、有保有压”的信贷原则，消除不顾实际在调控中采取“一刀切”的简单粗暴的调控方式，对于信用好、抗风险能力强、管理严格规范的房地产企业该信贷支持的还得继续支持，消除不问青红皂白全部抽贷、压贷和断贷等不负责任的行为，避免因为信贷规模盲目压缩人为加大房地产企业的风险，对房地产开发贷款保持合理供应，满足企业的合理融资需求。同时，支持房地产企业通过银行间市场发行债务融资工具，满足房地产企业资金需求，避免因资金链断裂出现行业性风险。而对于资金实力弱、抗风险能力差的房地产企业，就应该断然采取收缩信贷规模的调控措施，将有限信贷资金投放到有发展前途的房地产企业身上。
可以预言，银行金融机构现在正在按照央行提出的对房地产“两个维护”的要求进行信贷调控，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常，过度收紧的金融环境预计将会得到有效改善，房地产行业融资状况会较之前有所好转。同时，稳健型房企可能在此过程中受益更多，已经暴露出风险的房企需要通过改善经营、加速销售回款等方式优化自身状况，从而获得更多信心和支持。房地产业这种转机的出现，意味着中国金融经济的风险将得到有效化解，整个中国经济发展的环境将更加趋好！
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