本文转载自新浪财经意见领袖/新浪财经意见领袖专栏作家嵇少峰
近期“提前还贷潮”愈演愈烈，关于调降存量房贷利率的呼声也日渐高涨，其原因是多方面的。必须迅速降低存量高息房贷利率，主要有以下几个原因。
一、过去畸高的住房按揭贷款利率，主要是作为政府调控房地产市场、压降炒房行为工具出现的。调控的作用短期、即期生效，而带来的利率扭曲却是长期、不合理的。从利率风险定价角度看，住房按揭贷款尤其是我国银行业一直严控首付比的按揭贷款，其风险远远低于经营性抵押贷款，放眼全球也是这一规律。回看历史，政府在房地产市场调控的过程中反复使用利率工具来影响市场，也并未起到实质性作用，却导致房贷利率严重背离金融规律，也造成了对购房者利益的极大损害。购房者是凭运气而不是凭风险定价来获得公平的金融服务，这种现象必须扭转。
二、如果经营贷与按揭贷的利率大幅度倒挂现象长期存在，那么市场上“按揭转经营”导致信贷数据失真、经营贷虚假繁荣等现象就会长期存在，严重影响中央政府对民营经济、居民真实融资状况产生的判断，同时催生社会矛盾。
目前贷款市场利率报价（LPR）5年期以上为4.3%，房抵经营贷的市场利率平均在年化3.5%（一般可授信10年、5年还本一次），而很多按揭房贷利率却超过了5%-6%，利息倒挂高达2个百分点左右。一方面经营贷利率受普惠政策、市场竞争和信贷需求不足影响大幅度降低；另一方面很多存量住房按揭贷款利率被阶段性、个性化政策过份抬高。如果按30年房贷还款期计算，去除分期还款的本息复利影响，购房者一百万元的房贷利息总和差值就接近40万元。此种情况下如何能阻止居民转贷降本？巨大的利差也给了银行客户经理和中介充分的操作空间，扰乱了金融秩序。
从近期信贷数据看，1月人民币贷款增加4.9万亿元，其中企（事）业单位贷款增加4.68万亿元，同比多增1.32万亿元；而1月住户贷款仅增加2572亿元，同比少增5858亿元，特别是住房中长期贷款同比少增5193亿元。据笔者实际调查推测，此增彼长中的5000亿元中，应该有接近半数即2500亿元是居民将个人按揭贷款转成了企业经营贷，而且这种转贷风潮仍在漫延，压缩两种贷款的价差已迫在眉睫。
三、希望通过严格监管的手段堵住违规转贷行为的发生，这是不可能实现的任务。
首先对银行而言，普惠经营贷的指标压力一直都在，政策上对小微企业主身份认定与信贷准入的门槛一再调低，基本上拿个营业执照、借用一下小企业股东身份甚至一个业务合作协议即可达标，而银行为了争夺客户对其商业合同、经营流水的审核基本流于形式。银行信贷人员或为完成普惠任务、或为巨额转贷利差中分一杯羹，主观上都不会予以制止。转贷业务多数是跨行操作，新增本行的优质经营性贷款，减少它行按揭贷款，对本机构有益无害，这也是银行不可能主动作为的原因。
其次，监管部门很难有充分、有效的技术手段及足够的监管力量来防范上述行为。资金如水、数以万亿，贷款几经周转加上中介的操作，使得监管资金流的难度与成本过高，收回违规贷款的操作更是无法执行。
即使在监管部门在现场检查中能发现部分案例，但银行违规接受处罚的成本与银行真实发生的巨量贷款收益相比，违规成本显然不足以抑制银行主动打擦边球的冲动。
四、银行拒绝或过分延长客户提前还贷排期，违背了金融服务大众的根本原则，损失了客户的信任。“没有额度”是目前大多数银行给出的等待理由，但各银行还贷额度如何确定，如何分配并不透明，很多银行在房贷合同中也未设定提前还贷限制或较高的违约金，贷款发放过程中客户经理也会存在虚假或未履行明确告知义务的行为。这种情况下，刚性阻止客户提前还款不是科学的做法，它在给银行带来声誉损失的同时，也容易激化与客户的矛盾，大量拒绝还贷的事件将引发法律风险和社会风险。
五、对整个银行系统而言，主动下调存量高息房贷客户利率水平，拉平经营性信贷与按揭贷的利差曲线，真正造成的预期损失可能并没有想象的那么大。
前文也已经说明，高息的按揭贷在巨大的利差下，迟早会转向经营贷，这个损失银行一定要承受；另外，真正利率畸高的按揭贷款占总贷款余额的比例也没有想象的高，相较于客户还贷导致贷款总量下降、资金空置，让出1个百分点左右的利息损失相对更小。如果银行主动调降利率至合理区间，使转贷获利的空间变小，就会阻止大规模转贷事件的发生。居民很少有可能存有大量的闲置资金一次性偿还房贷，多数转贷均依靠民间中介完成。目前民间转贷一次的成本约为本金的2‰-5‰之间，经营贷一般需五年偿清本金一次，且转贷者还面临着流动性风险和法律风险。因此，银行只要将提按揭贷、经营贷两者利率差控制在一个百分点左右，基本上就可以抑制住绝大部分的转贷需求。
六、除转贷外，仍有相当数量的房贷客户因理财收益下降、无可靠投资渠道等原因选择提前还款。这部分客户给整个银行体系带来的结果是资产、负债端同时下降，系统性缩表。对银行业而言，弱化这部分客户的还款冲动，维持资产负债表两端显然非常重要。降低客户过高的长期房贷利率，显然是最直接的手段之一。银行不可能做到使客户投资收益与付息成本打平，但毕竟这部分客户对流动性和随时出现的投资机会还是有一定要求与期待，多数会愿意承担一定程度的收益倒挂，毕竟还贷到再次借贷，还受到时间、资料、用途审核的诸多限制。
七、普惠小微企业贷款利率持续压降也是诱发客户违规转贷的重要因素之一，建议政府及监管部门适当调整持续压降普惠贷款利率的做法，保持普惠利率的稳定性、恢复适度的风险定价。笔者2019年曾撰文《中国银行业小微信贷已到最危机时刻》引发了金融圈的热议，其中阐述过一个观点，即监管部门通过刚性行政命令推动银行大规模加大普惠信贷投放、定向降息，只可以达到迅速纠偏、急性输血的作用，但毕竟信贷需求是市场引发的，银行并不掌握小微企业的增长密码，长期执行这种政策会扭曲市场供给、扰乱信贷风险定价、消弱机构的信贷能力、影响了小微金融的生态环境、给套利者带来了机会，并不利于金融系统的长期健康发展。
通过行政命令要求银行直接降低普惠贷款利率的做法并不是最佳的金融救助小微企业的路径选择。政府可以通过返税贴息或利息抵税等方式，让真正纳税的借贷企业和个体工商户得到扶持，并有效防范空壳企业融资套利和银行信贷人员的寻租。考虑到财政的压力，中央可以根据各银行的资产规模、贷款新增、利息收入等综合指标，向大型银行征收普惠金融特别税或特别基金，利用这部分资金或基金收益对借款的小微企业予以贴息、退费，或者低息定向给小型地方金融机构，专门用于普惠信贷的投放。大型银行在政府平台、国央企融资等方面享受了诸多的政策红利，有所付出理所应当，也有此实力。
八、以国有银行为绝对主力的中国银行业，不能秉承一味逐利的纯商业性愿景，这是建设中国特色社会主义的需要，银行必须在实体承压、消费萎缩的经济形势下有重大担当。服务于民、让利于民在三年疫情后的今天更显重要，更何况这种让利只是恢复合理的利率定价而已。客观地讲，银行业本身也面临着风险上升、盈利下降、流动性紧张等巨大困难，但我们必须有大局观。全国的财政压力过大，减税让费的空间极为有限，而金融是政府手中能使用的最强力工具之一，在推动投资、提升就业、减费让利、促进消费等方面，银行业均应主动而为。
九、由于各地区房地产调控政策差异甚大，很难找到与各地全面匹配的差异化利率政策。因此，在降息的具体操作上，建议采用全面一次性调低高息按揭贷款利率上限至5年LPR利率水平一定百分比的做法----即所有银行统一在某一结息时点，将所有高于即期5年LPR利率水平的贷款利率，统一调整至5年期贷款LPR标准（也可根据客户与属地具体情况，设定下浮、持平、上浮5个百分点三档）。总体目标是一次性将高息存量房贷，全部压降至4.515%以下。同时，建议各城市房地产调控不再采取过激的利率差异化政策，而是用其它手段进行操作，避免再次造成利率定价机制的扭曲。
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