本文转载自新浪财经意见领袖/莫开伟
最近六大国有上市银行和七家股份行制银行发布的年报显示，涉房不良贷款新增规模达到1537.54亿元，较上一年多增961.7亿元，其中对公房地产新增不良1067.74亿元，同比增长72%；住房按揭贷款新增不良469.8亿元。尽管按揭贷款不良率仍维持在较低水平，但不良规模增幅创纪录，2021年，住房按揭贷款新增不良规模仅为20.26亿元，是2020年上市银行全部新增涉房不良贷款243万亿元近8倍。
看到上市银行涉房不良贷款大幅增长的信息，业界以及广大民众难免不产生诸多担忧：按照这种状况，2023年涉房不良贷款是否还会大幅攀升？上市银行会否因为涉房不良贷款大幅增长引发系统性金融危机？各级政府以及上市银行在遏制涉房不良贷款增长上是否有更为有力的措施？等等，全社会对银行涉房不良增长的担忧不无道理，是确实值得高度重视和关注的问题。
那么，该如何看待上市银行涉房不良贷款大幅增长现象？从客观经济背景看，三年疫情应该是最直接的“导火线”。受到疫情影响，实体企业受到冲击，房地产行业也在所难免，更是最大的“受害者”，楼市销售下降，房子库存积压，资金回笼周期延长，大量房企资金链出现断裂，不少中小房企因此关门破产；尤其是一些巨额负债的头部房企面临流动性危机，更是连连暴雷停工，使得上市银行房地产贷款出现大面积违约现象，直接推升了上市银行涉房不良贷款总额及其不良率。同时，三年疫情使得大量中小微实体企业陷入了经营困境，就业形势不景气，民众收入大幅下降，导致相当规模按揭贷房贷者爽约，也在很大程度推升了上市银行涉房不良贷款总额及其不良率。据统计，上市银行2022年按揭贷款新增不良达到469.8亿元，相较2021年的20.42亿元大幅增加，而在疫情第一年，2020年新增按揭贷款不良为195.7亿元，2022年主要上市银行按揭贷款平均不良率为0.44%，尽管相较于银行业1.63%不良率仍处于较低水平，但较2021年0.28%的平均不良水平增势明显，这些都是三年疫情惹的祸。
客观经济背景导致涉房不良贷款大幅增长，是没有办法的事情，但是主观操作上的原因诱发涉房不良贷款的教训则是非常深刻的，也是值得银行认真汲取的。比如长期以来绝大部分上市银行机构把房地产业以及个人按揭贷款视为优质信贷资产，在扩张房地产信贷上不遗余力，将一些原本资质不够、资金实力不雄厚、抗市场风险能力弱的房企也发放了大量贷款；也将一些原本收入不高、承受收入波动能力差的个人也发放了大量按揭贷款，使得政策风向变化以及经济环境发生逆转之下，就等于直接将上市银行涉房贷款变成了高风险贷款。
上述导致上市银行涉房不良贷款大增的主客观原因还在其次，最需要我们引起警醒的是，目前上市银行涉房贷款是否还有隐性不良贷款没暴露？加上现在放在次级和关注类的涉房贷款还有没有持续向下迁徙成不良贷款的可能？对于这两个问题，回答无疑是肯定的。因为，目前银行个人按揭贷款总额高达38.8万亿元，这其中可能存在不少正在爽约的贷款客户，尤其因为房价下跌，三四五线城市可能会存在不少人为故意弃房不还的贷款户，到时银行按揭贷款的不良规模还有较大幅度增长空间。同时，也要看到，房地产企业开发贷款总额达14.36万亿元，这其中还可能有房企存在暴雷的风险，这样也会对上市银行2023年以及未来涉房不良贷款存在较大的不确定性影响，更有可能会推高涉房不良贷款总额以及不良率。再加上，一些银行机构迫于业绩考核压力，怕产生不良社会舆情而影响民众对房地产业的信心，不敢将涉房隐性不良贷款全部暴露，这也是未来涉房不良贷款有可能反弹的重要因素。在这里，还要说一句题外话，如果加上全国没有上市的地方中小法人银行机构涉房不良贷款的话，全部银行机构涉房不良贷款的总额会更大，不良率会更高！
此外，还有一个最值得大家关注的问题是，往后房地产发展形势以及走向，同样也会对涉房不良贷款会否增长带来较大的影响，这也是银行以及相关金融监管部门在调整房地产调控政策以及防范房地产风险上最需要考量的因素。一方面，居民购房意愿下降，对房企销售到底会带来多大负面影响，需要充分预估。据央行统计显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，这是近十年来个人住房贷款增速首次回落至个位数，且是近十年来新增按揭规模最低的一年。在2021年、2020年和2019年，个人住房贷款每年新增规模分别为3.88万亿、4.37万亿和4.32万亿元，相较于2021年，各家银行的按揭贷款投放规模均可谓是断崖式下跌。显然，房价高速上涨预期不再，且部分地区开发商融资能力受损，楼盘无法按时交付，导致居民购房观望情绪浓厚，宏观经济增速放缓也导致居民消费能力有所下降。同时，居民提前还贷潮起，导致按揭贷款余额进一步下降。这样可能会对房地产业形成更大负面的冲击，房企开发楼盘的预售资金回笼动能可能转弱，加上楼市销售可能会进一步疲软，房企去库存压力更大，资金回笼和资金周转速度也将变得更慢，房地产企业将更加失去活力，这是非常值得警惕的问题。另一方面，由于房地产业整体转弱，回暖势太过慢，也会反过来影响银行对房企的信贷信心，尽管各级政府可能有更多、更优惠的激励银行发放房贷的政策，但银行可能也是心存各种担忧，不敢放心大胆地去拓展房地产信贷业务，这样会进而影响房企贷款以及按揭贷款，大量的房企信贷融资将陷入僵持局面，整个房地产贷款将步入一个更加萎缩的新周期，这是需要决策层们最为重视的问题。
由此，对于眼下上市银行披露的涉房不良贷款总额以及不良率，无论如何都不能掉以轻心，而是应引起足够的重视，需努力研究和出台预防上市银行涉房不良贷款及其不良率大幅上升的政策措施，做到未雨绸缪，将上市银行涉房不良贷款以及不良率遏制到最低水平，避免银行因涉房不良贷款暴增引发系统性次贷金融危机。目前来看，金融监管机构以及上市银行需要做到如下几点：一是金融监管部门应加大检查监管力度，要求对涉房不良贷款底数进行全面彻底的澄清，防止漏报、瞒报等弄虚作假现象，将涉房不良贷款全部暴露出来，让金融监管当局以及中央政府宏观决策部门心中有数，采取相应措施来化解涉房不良贷款风险。二是对上市银行涉房不良贷款进行认真评估和甄别，对确实盘活无望存在较大风险的，进行及时剥离，可通过公开拍卖等方式向中央和地方资产管理公司进行整体打包转让，以减轻上市银行涉房贷款的经营压力和考核压力。三是坚持实施房地产长效调控机制，对于未来涉房贷款的发放要完全尊重银行主观经营意愿，给予银行涉房信贷充分的自主权，各级政府不能人为干预银行涉房贷款，更不能为了避免房地产“硬着陆”强迫银行发放房地产贷款而将房地产业风险传染给整个银行业。四是鼓励上市银行加快经营战略转型，从过度依赖房地产信贷向制造业、服务业以及其他产业经济领域转化，逐渐淡化房地产信贷观念，使上市银行的经营手脚不再被房地产“捆绑”，最终远离房地产信贷风险漩涡。
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