一、租房市场现状
1、市场规模
我国住房租赁市场目前还在起步阶段，市场稳步发展，根据数据，我国2020年住房租赁总交易额达到1.9万亿元，2014-2020年复合增长率为13.3%,市场持续平稳上升。预计2021年市场规模将进一步增长，可达2.2亿元。受传统思想影响，国人普遍认为购买新房才算家，才拥有安全感。对比房地产的迅速发展，我国租房市场整体发展缓慢。未来随着观念的转变，租房市场仍有较大发展空间。
2014-2021年中国租房市场规模及预测
资料来源：贝壳找房招股书，华经产业研究院整理
2、流通率
住房租赁流通率维持平稳。根据租房流通率=住房租赁交易额/存量房总价值的计算方式进行住房租赁流通率的计算，2014 -2019年中国住房租赁流通率整体维持在0.75%以上，总体相对保持平稳。
2014-2019年中国租房流通率变动走势图
注：存量房总价值=城镇户籍人口总数*城镇人均住房面积*住房销售均价
租房流通率=住房租赁交易额/存量房总价值
资料来源：公开资料整理
3、租房人口
受高校毕业生逐年增加和房价的巨额压力影响，我国租房人口稳步增长，数据显示，到2019年我国租房人口已达1.89亿人。随着市场持续增长，观念转变，未来租房人口仍将持续增加。
2012-2019年中国租房人口数量变动情况
资料来源：公开资料整理
二、互联网租房现状
1、租房方式
目前国内的租房形式主要包括三种，当租客有租房需求时，一是可以通过熟人介绍或者线下小广告等形式找到适合价格和户型的房子，并且在一定程度下可以与房东磋商价格。优点是价格相对较实惠，无中介增收费用，缺点是整体流程复杂，耗费时间较长。二是可以通过线上app寻找房源，然后通过线下看房或线上VR实景等确定，优点是流程较短，房东和租客都较方便，缺点是中介两头增收中介费，整体价格较高。三是通过线下中介需求房源，于线上结构类似，整体不如线上方便，需租客自行寻找店铺。
三种主要租房方式
资料来源：华经产业研究院
2、互联网租房市场规模
就互联网租房市场状况而言，我国互联网市场规模总体呈现增长趋势，2020年市场规模已达1.01万亿元，占比租房市场一半以上，增长率高于整体租房市场，渗透率逐年上升。互联网租房具备随时随地选择、流程简短和服务优势，省却房东来回奔跑的麻烦，随着市场持续发展，互联网租房已成为主要的租房方式，未来随着市场持续发展，中介费用逐渐被接受，价格更趋完善，互联网租房或将完全取代线下租房。
2017-2020年中国互联网租房市场规模及增长率
资料来源：公开资料整理
3、互联网租房竞争格局
就互联网企业格局而言，目前市场主要以安居客和贝壳找房等综合性找房平台为主，用户规模分别达到4461.2万人和3251.4万人。此模式下主要采用中介模式，通过房东或者中介发布房子信息，供租客选择。而爱彼迎主要采用的是民宿短租模式，主要面向短期租房。自如采用的是长租公寓模式，采用自行建房自行出租的模式。
2021年中国互联网租房主要平台用户规模
资料来源：公开资料整理
三、租房市场结构与用户结构分析
1、户型结构
就户型结构分布情况而言，根据58同城和安居客联合出具的《2019年中国住房租赁报告》中提到，2019年中国重点城市租赁房源中，1居室房源供应量最高，占比达到41.8%，2居室占比33.5。受需求结构影响，高校毕业生和单身人士对于小户型的需求更甚。
2019年中国租赁房源户型供应量分布情况
资料来源：2019年中国住房租赁报告，华经产业研究院整理
2、租客年龄结构
就租客年龄结构而言，一线和新一线等大城市的主要租客在30岁以下，新生代人群已经成为租客的主力人群，他们普遍存在学历高、高薪资和年轻的特性，长租是他们的最佳选择。具体而言，2020年中国30岁以下占比超55%，其中26-30岁占比最高，达31.48%。
2020中国城市住房租赁需求租客年龄构成
资料来源：公开资料整理
3、可接受价格结构
租金作为选择租房的主要考虑因素之一，对于租房市场有着较大影响。根据调研数据显示，我国租房人群对于价格的可接受程度主要在2000-3000元之间，一线和新一线城市占比分别为40.7%和57.4%。总体来看，一线城市对于高价格的承受能力更强，新一线城市主要以中段价格为主。
2020年中国租房人群可接受月租金结构分布图
资料来源：2020中国住房租赁市场总结，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国租房行业市场供需格局及投资规划建议报告》；
四、租房市场驱动分析
1、高校毕业生
以高校毕业生和流动人口为主的“新市民”为中国大中城市的现代化建设做出了巨大贡献，也是目前租房市场的核心需求群体。妥善安置新市民的住房问题，对中国大城市的可持续发展具有重要意义。数据显示，受国家政策推动高校持续扩招，我国高校应届生毕业生人数逐年上升，到2020年已达874万人，同比2019年增长8%。
2010-2020年中国高校应届毕业生人数及增长率
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
就应届毕业生城市去向分布而言，我国%毕业生就业去向为一线、新一线城市，是大城市租赁住房市场的重要构成部分。一线城市和新一线城市整体租房价格较高，需求较高，市场前景广阔。
2019年中国应届毕业生城市去向分布
资料来源：安居客研究院，华经产业研究院整理
2、流动人口变动
受城乡结构变动影响，我国流动人口总体较多，推动租房需求上升。根据国家统计局数据显示，我国流动人口虽然从2014年前起逐年下降，但总体下降幅度较小，到2019年依然存在2.36亿人，受益于此，租房市场旺盛，推动行业持续发展。
2010-2019年中国流动人口数变动情况
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
就流动人口居住分布情况而言，根据国家卫健委过往数据显示，我国流动人口主要租住私房为主，虽然国家存在相关政策成立廉租房或公租房等，但总体供给较少，且存在一定的限制，占比太小，而购房对经济要求实在太高，绝大多数流动人口属于来自于乡村或低线城市，对于他们而言，租房仍是目前最佳选择。
2019中国城镇流动人口住房选择分布情况
资料来源：国家卫健委，华经产业研究院整理
五、租房发展趋势分析
1、整体状况
我国住房租赁市场目前还在起步阶段，今后仍有较大的发展空间，原因主要有以下三点：（1）机构化占比不高，主要房源为个人出租；（2）租房需求主要还是阶段性过渡性需求，少有人把租房作为解决住房问题的长期方式；（3）租房市场发展的积极性不高，租金回报率不高，多数城市的租金回报率在2-2.5%之间。
2、政策下稳步向前
政策红利逐渐释放或将对租房市场的平稳健康发展产生正面效应。2020年，在延续此前框架的基础上，政府开始整顿租房市场秩序，完善金融支持政策体系。具体来看，规范化方面，住建部加强了对行业准入企业的监管，建立了租赁机构登记制度，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。2020年中央经济工作会议也指出要规范市场行为，对租金水平进行合理调控。2021年6月18日，国务院常务会议通过的三方面政策表明租赁住房发展的主要着力点：增加保障性租赁住房、土地、税收方面支持租赁住房发展，得到了行业内的积极回应。随着政策逐渐实施，租房行业的发展将会享受到土地、税收、金融等方面的政策支持，轻资产的企业相较于中资产和重资产企业享受到的优惠和扶持可能相对较少，市场整体稳步向前。
近年来中国租赁租房主要政策
资料来源：公开资料整理
注：本文所有租房数据仅包括住房租赁
华经产业研究院对中国租房行业发展现状、市场供需情况等进行了详细分析，对行业上下游产业链、企业竞争格局等进行了深入剖析，最大限度地降低企业投资风险与经营成本，提高企业竞争力；并运用多种数据分析技术，对行业发展趋势进行预测，以便企业能及时抢占市场先机；更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2020-2025年中国租房行业市场运营现状及投资规划研究建议报告》。
