2016-2022年中国物业管理市场深度调查及投资方向研究报告

第1章综述与现状篇 11

1.1 中国物业管理行业发展综述 12

1.1.1 物业管理行业的定义 12

（1）物业管理的起源 12

（2）物业管理的界定 12

1.1.2 物业管理行业政策环境分析 13

（1）法律、政策环境分析 13

（2）物业管理具体政策解读 14

1）《物业管理条例》解读 14

2）《物业服务收费管理办法》解读 15

3）《物权法》解读 16

4）“物业税”解读 17

1.1.3 智能物业管理的技术环境分析 18

（1）智能建筑在中国的发展 18

（2）智能物业的特点 18

（3）智能物业管理的特点 20

（4）智能技术对物业管理的冲击 20

1.1.4 物业管理需求主体的需求特征分析 21

（1）房地产开发企业的需求特征分析 21

（2）物业所有人的需求特征分析 21

1.2 国际物业管理行业发展经验借鉴 23

1.2.1 推进物业管理专业化 23

1.2.2 推行多样化物业服务模式 23

1.2.3 培养专业化管理人才 24

1.2.4 加快引入物业保险 24

1.3 中国物业管理行业发展现状分析 26

1.3.1 物业管理行业发展规模分析 26

（1）物业管理行业的发展规模 26

物业服务企业数量增长情况单位：家

（2）物业管理行业的服务规模 27

1）2015年物业管理服务规模 28

2）2016年物业管理服务规模 29

1.3.2 物业管理行业的服务结构分析 30

（1）物业服务的区域结构 30

（2）物业服务的业务结构 31

（3）服务的物业类型结构 32

1.3.3 物业管理行业经营业绩分析 32

（1）物业管理行业经营收入分析 32

（2）物业管理行业经营成果分析 33

（3）物业管理行业盈利能力分析 34

1.3.4 物业管理行业市场拓展能力分析 34

（1）区域市场拓展分析 34

（2）新增合同储备项目分析 36

1.3.5 物业管理行业的服务质量分析 37

（1）物业管理的服务内容 37

1）物业管理公共服务 37

2）物业管理专项服务 38

3）物业管理特约服务 38

（2）物业管理服务质量分析 39

1）专业分包服务分析 39

2）业主满意度分析 39

1.3.6 物业管理收费方式的比较分析 40

（1）物业管理费的构成 40

（2）物业管理费的用途 41

（3）物业管理收费方式的比较分析 42

1）物业管理的两种收费方式 42

2）两种收费方式的比较分析 43

（4）物业管理费收取存在的问题及对策 45

1）物业服务收费矛盾纠纷的原因 45

2）物业服务收费矛盾解决的基本思路 45

3）解决物管费困局的新思考 47

第2章竞争与企业篇 48

2.1 中国物业管理行业竞争结构分析 49

2.1.1 物业管理行业竞争格局分析 49

2.1.2 我国物业管理行业竞争结构分析 51

（1）现有企业间的竞争分析 51

（2）潜在进入者威胁分析 51

1）物业管理行业投资风险小 51

2）人力资源供应两级分化 51

3）物业管理市场规模不断扩大 52

4）物业管理市场管理不完善 52

（3）替代品威胁分析 53

（4）对消费者议价能力分析 53

（5）对供应商议价能力分析 53

（6）物业管理行业竞争结构图 54

2.1.3 物业管理行业竞争趋势分析 55

（1）物业管理企业竞争市场化 55

（2）物业管理企业经营集团化 55

（3）物业管理企业专业服务分包化 55

（4）物业管理行业竞争白热化 55

（5）物业管理内容创新化 56

（6）物业管理企业竞争全球化 56

2.2 中国物业管理行业标杆企业分析 57

2.2.1 物业管理行业竞争排名 57

（1）物业管理服务规模竞争排名 57

　2015年物业十强及其地产母公司的行业排名

（2）物业管理服务质量竞争排名 58

（3）物业管理服务满意度排名 59

2.2.2 物业管理企业标杆企业分析 60

（1）中航物业管理有限公司经营情况分析 60

1）企业发展简况分析 60

2）企业主业及物业项目类型 62

3）企业物业经营规模分析 63

4）企业物业合作伙伴分析 64

5）企业物业区域分布情况 64

6）企业经营优劣势分析 64

7）企业最新发展动向 65

（2）北京首都开发控股（集团）有限公司经营情况分析 67

1）企业发展简况分析 67

2）企业主业及物业项目类型 68

3）企业物业经营规模分析 68

4）企业物业区域分布情况 69

5）企业经营优劣势分析 69

6）企业最新发展动向 69

（3）广东省华侨物业发展有限公司经营情况分析 70

1）企业发展简况分析 70

2）企业主业及物业项目类型 71

3）企业物业经营规模分析 71

4）企业物业区域分布情况 71

5）企业经营优劣势分析 72

（4）上海同涞物业管理有限公司经营情况分析 72

1）企业发展简况分析 72

2）企业主业及物业项目类型 72

3）企业物业经营规模分析 72

4）企业物业合作伙伴分析 73

5）企业物业区域分布情况 73

6）企业经营优劣势分析 73

7）企业最新发展动向 73

（5）上海上房物业管理有限公司经营情况分析 74

1）企业发展简况分析 74

2）企业主业及物业项目类型 75

3）企业物业经营规模分析 75

4）企业物业合作伙伴分析 76

5）企业物业区域分布情况 76

6）企业经营优劣势分析 77

7）企业最新发展动向 78

第3章市场与前景篇 140

3.1 中国物业管理行业细分市场分析 141

3.1.1 住宅物业管理市场分析 141

（1）政策背景下住宅投资热潮分析 141

（2）住宅物业市场供求形势分析 144

（3）住宅物业管理主要企业分析 146

（4）住宅物业管理市场需求分析 147

3.1.2 商业物业管理市场分析 147

（1）商业物业市场供求形势分析 147

1）商业物业行业投资分析 147

2）商业物业开发建设分析 148

3）商业物业销售面积分析 149

4）商业物业销售价格分析 150

（2）商业物业管理主要企业分析 152

（3）商业物业管理市场需求分析 152

3.1.3 其他物业管理市场分析 153

（1）其他商品房物业供求形势分析 153

1）其他物业行业投资分析 153

2）其他物业开发建设分析 153

3）其他物业市场销售分析 154

4）其他物业销售价格分析 155

（2）工业地产市场供需分析 156

1）工业用地供给形势分析 156

2）工业用地需求形势分析 157

3）工业园区建设情况分析 158

（3）其他物业管理类招标情况 159

（4）其他物业管理市场需求分析 162

3.2 中国重点城市物业管理市场分析 164

3.2.1 深圳物业管理行业发展分析 164

（1）深圳物业管理行业发展规模 164

（2）深圳物业管理企业的资质结构 164

（3）深圳物业管理业的人才结构 164

（4）深圳物业管理经营状况分析 165

1）深圳物业管理经营收入分析 165

2）在管物业管理项目的规模分析 165

3）在管物业服务项目的业态结构 167

（5）深圳物业管理业竞争状况分析 168

（6）深圳物业管理的发展前景 170

3.2.2 上海物业管理行业发展分析 173

（1）上海物业管理行业发展规模 173

（2）上海物业管理企业的资质结构 173

（3）上海物业管理经营收入分析 173

（4）上海物业管理业竞争状况分析 173

（5）上海物业管理的发展前景 176

3.3 中国物业管理行业发展前景与发展策略 188

3.3.1 物业管理发展前景与面临的风险分析 188

（1）行业发展前景与机会分析 188

（2）行业发展面临的风险分析 193

3.3.2 中国物业管理企业的发展策略 194

（1）大型物业管理企业发展策略 194

（2）中小型物业管理企业发展策略 194

图表目录

图表1 国内外物业管理的起源 12

图表2 我国物业管理行业相关政策及法律规定 13

图表3 2014-2016年3月主要城市物业管理条例实施情况 14

图表4 智能物业的特点 19

图表5 我国物业管理企业数量的地区分布（单位 %） 26

图表6 183家一级资质企业的地区分布（单位 %） 27

图表7 第二次全国经济普查中我国物业管理行业从业人员地区分布（单位 %） 27

图表8 近年来物业管理百强企业服务规模变化趋势（单位个，十万平方米） 28

图表9 近年来物业管理百强企业单个项目建筑面积变化趋势（单位万平方米，%） 29

图表10 2016年百强物业企业新签约项目情况（单位万平方米，个） 29

图表11 2016年百强物业企业签约项目的项目面积均值情况（单位万平方米，%） 30

图表12 2016年百强企业新签约项目在主要城市的分布（单位 %） 31

图表13 2016年百强物业管理企业新签约项目的服务类型（单位个） 31

图表14 2016年百强企业服务的物业类型（单位 %） 32

图表15 近年来物业管理百强企业收入变化及构成（单位万元，%） 33

图表16 近年来物业管理百强企业物业服务费收入分布（单位万元） 33

图表17 近年来物业管理百强企业净利润及变化趋势（单位万元，%） 34

图表18 近年来物业服务百强企业盈利能力变化情况（单位万元，%） 34

图表19 近年来物业服务百强企业进入城市数量情况（单位个，%） 35

图表20 近年来进入主要城市的物业管理百强企业数量（单位家） 36

图表21 近年来物业服务百强企业合同储备项目数量及总建筑面积变化趋势（单位个，十万平方米，%） 36

图表22 物业管理公共服务的内容 37

图表23 物业管理专项服务内容 38

图表24 近年来物业管理百强企业专业分包比例（单位 %） 39

图表25 近年来物业管理百强企业主满意度及关注度（单位 %） 40

图表26 近年来物业服务百强企业物业服务费收缴率均值及续约率（单位 %） 40

图表27 物业管理服务费用的一般构成项目 41

图表28 物业管理服务费用的主要用途 41

图表29 物业管理收费方式包干制和酬金制的优缺点分析 44

图表30 物业管理收费矛盾纠纷原因分析