一、我国物业服务行业发展历程及发展模式
物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国，而 1908 年在美国芝加哥召开的芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization, CBMO）宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。至今，物业管理行业已有超过 150 年发展历史。
我国的物业管理行业始于 20 世纪 80 年代，1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展社区经济中的价值凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。
我国物业服务行业发展历程
阶段 | 时间 | 发展特点 |
起步探索期 | 1981-1994年 | 房管所式的管理方式；物业管理发展缓慢；华南地区物业服务企业占比居高 |
高速成长期 | 1994-1999年 | 物业行业规模迅速壮大，物业管理立法明显加快 |
行业下滑期 | 1999-2003年 | 企业成立数量下滑、物业行业趋于专业化&市场化 |
整合集中期 | 2003-2015年 | 专业化、法制化、市场化、集团化 |
新业务探索期 | 2015年至今 | 多元化，跨边界扩张 |
资料来源：华经产业研究院整理
根据企业实践所表现出来的不同模式，归纳出三种主要的物业商业模式：1，作为房地产集团产业链中售后服务功能的商业模式“售后型”；2，基本物业服务为主的商业模式“基本型”；3，基本物业服务为辅、增值物业服务为主的商业模式“增值型”。
我国物业服务主要模式
模式 | 特点 | 代表企业 |
售后型与开发商共同成长 | 传统物业服务的基本模式，大量出现于物业发展的初期，为促进房地产销售和提高房产价值而创立在大型城市中逐渐减少，在中国中小城市普遍存在 | 荣盛物业 |
基本型主流的业务服务模式 | 传统的物业盈利方式，也是“包干制”下的标准模式，以业主为基本服务对象，通过提供五项基本服务：秩序维护、保洁绿化、设备维护、保养以及客户服务来获取物业服务费收入，通过物业管理费和服务成本支出的差额获取利润 | 万科物业、科瑞物业 |
增值型物业服务行业多元化发展的探索 | 增值型物业企业服务内容众多，注重多种经营并行，企业盈利并不依靠物业服务费，甚至于并不注重物业服务费收入 | 绿城物业 |
资料来源：华经产业研究院整理
二、我国物业服务行业发展格局
长期以来，我国物管行业集中程度呈提高态势，2014 年，百强物业企业所占市场份额仅为19.50%，而后逐年走高，2017 年已达到 32.42%；平均规模逐渐增大，2013年至2017年，百强企业管理面积均值由1511万平方米增长至3164万平方米，CAGR达20.29%，市场份额由16.28%升至32.42%；top10管理面积均值由4501万平方米升至21588万平方米，CAGR达47.98%，市场份额由4.85%升至11.06%。未来物管行业龙头企业会持续规模化扩张，保持具有竞争力的优势地位，实现新一轮增长。
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国物业服务行业市场调查研究及投资前景预测报告》
2017年，我国一线城市平均物业费用7.12元/平方米/月，显著高于全国4.26元/平方米/月的水平，二线城市与三四线城市的费用水平差异不大。
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其中，办公物业平均物业费用最高，2017年为7.88元/平方米/月，是住宅物业的3.4倍，其次是商业物业，医院物业，2017年分别为7.02元/平方米/月、6.88元/平方米/月。
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三、物业服务行业竞争格局分析
物业服务行业市场集中度较高，前五地位愈加难以撼动，万科物业、绿城物业常年位居冠军，长城物业、保利物业连续五年进入前五，碧桂园服务则连续三年进入前五。
资料来源：公开资料整理
从top10企业分类来看，以地产企业背景但外部扩展面积为主的物业管理服务企业占比最大（6家），分别为彩生活、金科物业、金地物业、龙湖物业、绿城服务和万科物业；以地产企业背景但主要依靠兄弟企业输送的企业有三家，分别为中海物业、碧桂园服务和保利物业，除中海物业完全依靠兄弟企业输送外，碧桂园服务、保利物业兄弟企业贡献新增面积比例分别为68%/63%。
四、房地产市场变化对物业服务业的影响
2018 年受国际形势影响我国经济环境整体不稳定性较高，在我国经济进入“新常态”及拉
动经济增长的动力由投资向消费转变的背景下，经济景气度呈下行趋势，我国的房地产开发投资额增速亦呈下降趋势，
尽管 2018 年起略有回升，保持在 10%左右，但仍与 2011 年前后的 30%左右有较大差距。2018年全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。随着金融监管加强，货币信贷政策收紧，房地产的融资成本上升，房地产投资额也增长乏力或将呈现下滑趋势。
资料来源：国家统计局
从新开工房屋面积来看，2010年开始，新开工房屋面积的增速阶梯下滑，由2010年的40.56%下滑至2017年的7.02%，在2012/2014/2015三年更是增速转负，分别下降7.27%、10.74%和14.00%。而商品房销售面积同比增速也曾在2014年转负，下降7.58%。
2018年房地产存货处于历史最低水平，房地产开工和销售的增速差，2013年有个别脉冲，几乎为零；2017年以来开工面积增长快于销售面积增长，差值不断扩大，房地产行业转入存货重建过程。2012-2017年地产营收top20， 2014年前A+H top20地产公司营收较稳定，2015年起营收波动幅度加剧。恒大、碧桂园、保利、金地等公司利用融资杠杆抢滩布局，物业公司是地产下游，背靠地产企业，地产行业的时移势迁致使物业行业近年来格局剧变，尤其是2016年top100留存率仅为25%。
