一、长沙市写字楼投资现状分析
写字楼一直是最受投资者垂青的资产类别，尤其在长沙市场上更是如此。这是业内对长沙商业地产市场的基本判断。随着互联网行业的地域壁垒逐渐被打破，长沙凭借日益提升的城市吸引力及政策支持，吸引了不少一线城市的TMT(科技、媒体和通信)公司来长设立分公司。
长沙市统计局数据显示，2018年长沙市写字楼开发投资完成额达1502亿元，同比增长0.6%，相比2017年的增速回落17.9个百分点。
2011-2018年长沙市写字楼开发投资完成额
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
二、长沙市写字楼施工和竣工面积
2018年长沙市写字楼施工面积为847.9万平方米，同比增长13.6%；写字楼竣工面积为74.1万平方米，同比下降9.2%。2018年长沙市写字楼新开工面积为149.2万平方米，同比增长2.4%。虽然供应量开始放缓，但是区域竞争压力依然很大，以梅溪湖片区以及滨江金融商务区为代表的新兴地带，都会陆续有大量写字楼入市，市场之间的竞争日趋白热化。
2011-2018年长沙市写字楼竣工和施工面积
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
2011-2018年长沙市写字楼新开工面积
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
三、长沙市写字楼市场供需现状分析
供应上，2018年，长沙甲级写字楼市场迎来历年最高供应量，全年新增供应达到约68.2万平方米，推升市场总存量至179.1万平方米，在大量新增供应释放的背景下，空置率同比上涨12.0个百分点至45.4%。
需求上，2018年长沙市写字楼销售面积为135.8亿元，同比降低8.1%；受益于写字楼价格稳步增长，2018年长沙市写字楼销售额为153.5亿元，同比增长14.1%。
2011-2018年长沙市写字楼销售面积
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国写字楼行业市场深度分析及发展前景预测报告》
2011-2018年长沙市写字楼销售额
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
近年来得益于长沙产业结构的优化升级，第三产业占比不断升高，长沙市甲级写字楼需求也有较大增长，写字楼市场价格也呈稳步增长的态势。2018年长沙市写字楼平均销售价格为11304.6元/平方米，同比增长24.2%。
2011-2018年长沙市写字楼平均销售价格
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
四、长沙市写字楼租赁市场分析
由于目前长沙甲级写字楼市场供过于求，仍为租方市场，租金上涨的动力不足，2018年全市平均租金相较去年同期基本持平，达到110.1元/平方米/月。
从企业类别看，民营企业是长沙甲级写字楼市场租赁需求增长的最主要驱动力，占总租赁成交面积的83.8%，而外资企业和国有企业则表现相对保守，其租赁面积市场占比分别录得8.2%和8.0%。
2018年长沙市写字楼租赁市场需求结构
资料来源：华经产业研究院整理
在长沙2035年远景规划城市蓝图中，“一主、两副、六大片区”主导下，长沙不同板块的定位与产业集群效应的体现将更加清晰。同时，长沙交通网络不断升级，城际高铁、轨道交通越来越发达，促使长沙城市能级进一步提升，写字楼市场发展潜力可期。
未来三年，长沙甲级写字楼市场预计将迎来112.3万平方米的优质办公面积入市，市场供过于求的态势将愈发明显。虽然长沙GDP保持较高增速，写字楼净吸纳量有望进一步上扬，但由于目前甲级写字楼市场空置面积远超过历年全年净吸纳量，并且未来供应仍在持续放量，预计长沙甲级写字楼市场的竞争将更加激烈，设立更多的联合办公空间或将成为消化大量甲级写字楼“库存”的契机。
