一、重庆市写字楼投资现状分析
目前重庆正处于新旧动能转换关键期，以笔记本电脑为核心的高新技术产业逐渐成为经济发展的核心驱动力。新经济活力不断提升，科技型、初创型企业快速成长，带动相关产业办公楼需求快速释放至优质办公楼及产业园区市场。2019年上半年，重庆优质办公楼平均空置率近五年来首次回落至30%以下，总部经济与科技企业成为市场需求的有力支撑。紫光集团、腾讯等国内龙头企业的区域总部落户重庆，也带动总部企业的办公楼需求显著增长。
写字楼投资额方面，近年来重庆市写字楼投资额也逐年增长，2018年重庆市写字楼开发投资完成额达4249亿元，同比2017年的3980.1亿元增长6.8。
2011-2018年重庆市写字楼开发投资完成额
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
二、重庆市写字楼施工和竣工面积
2018年重庆市写字楼施工面积为809.2万平方米，同比下降15.4%；写字楼竣工面积为129万平方米，同比增长11.2%。2018年重庆市写字楼新开工面积为132.7，同比增长39.8%。
2011-2018年重庆市写字楼竣工和施工面积
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
2011-2018年重庆市写字楼新开工面积
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
三、重庆市写字楼销售现状分析
需求方面，受经济增长放缓影响，写字楼需求有所下滑，数据显示2018年重庆市写字楼销售面积为127.4万平方米，同比2017年的168.5万平方米下降24.4%。销售额方面，2018年重庆市写字楼实现销售额139亿元，同比下降14.3%。
2011-2018年重庆市写字楼销售面积
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国写字楼行业市场调研分析及投资战略咨询报告》
2011-2018年重庆市写字楼销售额
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
分区域看，成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时，从图表可以看出，主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡，主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高，从而拉高区域整体平均单价。
2018年重庆市各区域写字楼成交情况分析
资料来源：公开资料整理
从成交单价来看，2018年办公市场整体较2017年明显上升，从2017年的9623元/平方米上涨至2018年的10911.6元/平方米。这是重庆办公市场自2015年来均价第一次进入万元大关，预示着重庆办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。
2011-2018年重庆市写字楼平均销售价格
资料来源：国家信息中心，华经产业研究院整理
四、重庆市写字楼租赁市场分析
2018年四季度，仅有位于渝中区化龙桥板块的企业天地6号楼入市，为市场带来2.5万平方米新增供应。四季度，重庆写字楼市场平均租金92.3元/平方米/月，空置率35％，均环比下降。
总体量145968方，空置率17.7%，租金85元。化龙桥片总体量279112方，区空置率40.4%，租金74。江北嘴片区总体量1335381方，空置率34%，租金96元，基本全部都是甲级写字楼。解放碑片区总体量531654方，空置率29.2%，租金95;其中甲级写字楼空置率24.4%，租金101.杨家坪片区总体量184300方，空置率38.3%，租金55;其中甲级写字楼空置率25%，租金61元。
2018年重庆市各区域写字楼总体量、空置率及租金
资料来源：公开资料整理
在资本推动、市场盈利空间和业主选择的共同作用下，以联合办公为代表的第三方办公空间运营商大举入渝，成为年度市场焦点。从MFG入驻解放碑WFC为起点，SOHO3Q、FUNWORK、梦想加、楚峰、世鳌国际为代表的一系列运营商纷纷抢滩重庆甲级写字楼，且不少运营商布局多个区域的优质写字楼，扩张态势斐然。
金融、房地产以及专业服务行业位居年度办公需求前三。投资资管和银行保险等传统金融的扩张带动金融企业的办公需求，新增成交贡献率达到17％，但政府对小额贷、融资担保、网络金融借贷等公司进行严格管制和整顿清理，促发新型金融退租现象显著且新租不断减少，导致金融类企业在全年成交占比较2018年大幅下降。在当前去杠杆向稳杠杆转变过程中，未来金融企业需求有望进一步稳定，退租风险将有所降低。
五、重庆市写字楼未来前景展望
展望2019年，受全国整体宏观经济影响，导致企业业务增长阶段性放缓且出现更多不确定性，进而或将影响办公需求增长。同期，重庆甲级写字楼市场预计迎来52万新增供应，包括备受市场关注的来福士广场以及2018年部分延期项目。
而在需求端，受宏观经济不确定性以及部分行业扩张需求收缩影响，办公需求出现阶段性疲软，供需紧张关系尚未出现实质性转变，预计市场空置率在短期内或将持续小幅振荡。在新增供应压力不减，市场空置率较高的情况下，平均租金仍不能排除有小幅下滑的可能。对于新项目而言，找准入市时机，寻求差异化定位尤为重要。
重庆甲级写字楼需求受经济快速成长和产业结构升级带动呈现持续增长的积极走势，未来新兴产业发展成熟，有望成为办公需求的潜在增长点。作为中国中西部、长江上游地区的经济、金融中心、制造业生产基地，重庆仍是中国重点城市写字楼市场的焦点。
