2020-2025年中国商业地产行业市场调查研究及投资前景预测报告

第一章商业地产行业投资背景分析

1.1 行业定义及分类

1.1.1 行业定义

1.1.2 行业分类

1.2 行业的投资背景

1.2.1 行业的发展历程

1.2.2 行业的驱动因素

（1）外部驱动因素分析

（2）内部价值潜力分析

1.2.3 行业发展的必然性

1.2.4 行业的饱和度

第二章商业地产行业宏观环境分析

2.1 经济环境分析

2.1.1 行业与经济发展相关性

2.1.2 国家宏观经济发展现状

2.1.3 国家宏观经济发展前景

2.2 融资环境分析

2.2.1 金融机构贷款投向分析

2.2.2 中央银行货币政策解读

2.3 城镇化进程分析

2.3.1 行业与城镇化相关性

2.3.2 国家城镇化进程分析

2.3.3 国家城镇化进程规划

2.4 消费环境分析

2.4.1 居民收入水平分析

2.4.2 居民消费水平分析

第三章商业地产行业发展现状及存在问题

3.1 商业用地市场供应情况及价格分析

3.1.1 土地供应情况分析

（1）推出土地结构分析

（2）成交土地变化趋势

3.1.2 土地价格变动分析

（1）土地价格增长速度

（2）限购对地价的影响

3.2 商业地产行业运营数据分析

3.2.1 商业地产行业开发投资额分析

3.2.2 商业地产行业空置面积分析

3.2.3 商业地产行业销售面积分析

3.2.4 商业地产地产行业价格分析

3.3 商业地产行业细分市场运营分析

3.3.1 全国写字楼市场运营分析

　　写字楼是专业的商业办公用楼，是集中收集和处理信息、制定决策、文书处理和其他形式的经济活动管理场所。由于写字楼是商业办公活动场所，因此一个好的写字楼，除了地理位置好之外，相关的物业和服务设施也处于优越水平。一个城市越发达，意味着城市的效率越高，除了基建设施外，商圈的集聚和高效率也必不可少，而这也离不开建筑体的质量和设施。而当前发展中的智慧建筑和智慧城市离不开写字楼这个重要载体。

　　2018年1-12月，全国写字楼开发投资额为5996.33亿元，同比下降11.3%，写字楼销售面积为4363万㎡，同比下降8.3%。2019年前三季度，中国写字楼投资额达到4447亿元，同比增长0.8%。

2013-2019年三季度我国写字楼投资额统计图

（1）写字楼市场供需分析

（2）写字楼市场价格分析

3.3.2 全国商业街运营分析

（1）商业街的发展现状

（2）商业街发展趋势

3.3.3 全国购物中心市场运营分析

　　购物中心是零售业态的一种形式，建筑体量较大，是租赁店和多种经营结构的交易场所。租赁店或商户包括百货、超市、专卖店、餐饮娱乐、服务等。购物中心是在上世纪90年代随着零售业的发展由外资引入而来，数据显示，2018年全国开业购物中心总数量超530个，商业总体量超4600万平方米，对比2017年，数量增加了近30个。

2016-2018年我国开业购物中心总面积

（1）购物中心整体发展分析

（2）购物中心分布研究分析

3.4 商业地产行业存在问题分析

3.4.1 商业地产行业发展问题

3.4.2 商业地产行业资金问题

3.4.3 商业地产行业人才问题

（1）现有商业地产从业人力资源特点

（2）目前商业地产人力资源存在问题

（3）加强商业地产人力资源竞争力策略

第四章商业地产行业开发及运营模式分析

4.1 商业地产行业开发模式分析

4.1.1 按投资回收划分的模式

（1）完全销售模式分析

（2）完全持有模式分析

（3）过渡模式分析

1）售后回租模式分析

2）租售结合模式分析

4.1.2 按运营主体划分的模式分析

（1）地产开发商模式分析

（2）商业运营商模式分析

4.1.3 开发运营模式选择分析

（1）单独开发运营模式分析

（2）股权合作运营模式分析

4.2 商业地产运营模式个案分析

4.2.1 西田模式分析

（1）西田的财务协同模式分析

（2）西田一体化经营重构价值

（3）西田的品牌集聚效应分析

（4）西田创新与知识转移分析

4.2.2 万达模式分析

（1）万达订单地产模式

（2）万达的三代产品分析

（3）万达集团的成功秘诀

（4）未来可能遇到的瓶颈

（5）万达发展之路的启示

4.2.3 华润模式分析

（1）华润的起源与万达对比

（2）“住宅+商业+增值服务”模式

4.2.4 世茂模式分析

（1）世茂模式的起源

（2）COSMO商业模式

第五章商业地产行业项目定位及招商策略

5.1 商业地产项目消费者需求

5.1.1 消费者潜在需求分析

5.1.2 消费者潜在需求挖掘

5.2 写字楼项目招商分析

5.2.1 区域市场研究与项目定位

5.2.2 目标客户类型分析

5.2.3 项目招商策略分析

5.2.4 招商程序与执行

5.3 购物中心项目招商分析

5.3.1 开发前期招商推进计划

5.3.2 开发期招商推进计划

5.3.3 开业招商推进计划

5.3.4 开业后及远期招商推进计划

5.3.5 购物中心典型商家分析

（1）星美院线

（2）欢乐谷

（3）方特乐园

（4）疯狂家族俱乐部

（5）宜家家居分析

（6）家乐福超市分析

（7）王府井百货分析

（8）新世界百货分析

（9）苏宁电器分析

5.4 商业街项目招商分析

5.4.1 商业街项目定位分析

5.4.2 商业街最佳业态组合分析

5.4.3 商业街招商策略

5.5 其他项目招商分析

5.5.1 主题商场项目招商分析

5.5.2 专业市场项目招商分析

第六章商业地产行业区域市场投资潜力分析

6.1 中国商业地产行业的投资空间与潜力

6.1.1 商业地产行业投资空间分析

6.1.2 商业地产开发潜力规模分析

（1）当前商业地产潜力规模发展误区

（2）商业地产潜力规模影响要素分析

（3）合理确定商业地产潜力规模建议

6.2 中国城市竞争力及最具潜力城市分析

6.2.1 2019年中国城市竞争力影响因素

6.2.2 2019年中国城市综合竞争力分析

6.3 环渤海经济区商业地产投资潜力分析

6.3.1 北京商业地产投资潜力分析

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.3.2 天津商业地产市场投资潜力分析

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.3.3 沈阳商业地产市场投资潜力分析

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.3.4 大连商业地产市场投资潜力分析

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.3.5 太原商业地产市场投资潜力分析

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.3.6 济南商业地产市场投资潜力分析

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.3.7 青岛商业地产市场投资潜力分析

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4 长三角经济区商业地产投资潜力分析

6.4.1 上海商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4.2 杭州商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4.3 温州商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4.4 宁波商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4.5 台州商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4.6 绍兴商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4.7 南京商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4.8 苏州商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.4.9 合肥商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.5 珠三角经济区商业地产投资潜力分析

6.5.1 广州商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.5.2 深圳商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.5.3 厦门商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.5.4 福州商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.6 中西部地区商业地产投资潜力分析

6.6.1 成都商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.6.2 长沙商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.6.3 重庆商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）(HJ 327)写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.6.4 武汉商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.6.5 西安商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

6.6.6 兰州商业地产市场投资潜力

（1）商业用地市场分析

（2）商业用房市场分析

（3）写字楼市场分析

（4）房企进驻扩张分析

（5）商业地产市场潜力空间

第七章商业地产行业标杆企业经营策略分析

7.1 商业地产企业发展现状及提升建议

7.1.1 目前商业地产企业发展现状分析

7.1.2 商业地产企业发展中存在的问题

7.1.3 提升商业地产企业竞争力的策略

7.2 商业地产行业标杆企业经营情况

7.2.1 大连万达商业地产股份有限公司经营情况分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业经营情况分析

（3）企业经营优劣势分析

7.2.2 上海世茂股份有限公司经营情况分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业经营情况分析

（3）企业经营优劣势分析

7.2.3 华润置地（北京）股份有限公司经营情况分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业经营情况分析

（3）企业经营优劣势分析

7.2.4 保利房地产（集团）股份有限公司经营情况分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业经营情况分析

（3）企业经营优劣势分析

7.2.5 深圳市万科企业股份有限公司经营情况分析

（1）企业发展简况分析

（2）企业经营情况分析

（3）企业经营优劣势分析

第八章商业地产行业投融资与资本运作趋势

8.1 中国商业地产行业投资现状分析

8.1.1 商业地产投资的分类及特点

（1）商业地产行业投资分类（AK LCY）

（2）商业地产行业投资特点

8.1.2 中国商业地产投资现状分析

8.1.3 商业地产投资的操作重点与难点

8.2 商业地产投资风险与现金流控制

8.2.1 商业地产行业的风险管理机制

8.2.2 商业地产行业的风险管理分析

（1）市场背景与目标客户设定

（2）项目的市场定位风险

（3）产品设计与建造风险

（4）项目的运营管理风险

（5）项目的财务方案风险

8.2.3 商业地产行业现金流控制分析

8.3 中国商业地产行业融资模式分析

8.3.1 商业地产开发融资的概念

8.3.2 商业地产开发融资的特点

8.3.3 国内商业地产的融资现状

8.3.4 我国商业地产的融资模式

（1）企业自有资金注入模式

（2）预租预售款和定金模式

（3）银行信贷融资模式

（4）房地产基金融资模式

8.3.5 国内商业地产的融资趋势

8.4 商业地产企业上市融资模式分析

8.4.1 商业地产企业上市融资的必要性

8.4.2 商业地产企业上市融资的模式

8.4.3 商业地产企业上市融资效应分析

（1）上市融资的正面效应

（2）上市融资的负面效应

8.4.4 商业地产企业上市融资的风险

（1）买壳上市的风险

（2）IPO形式的风险

（3）其他类型的风险

8.4.5 2019年房企海外融资的情况

8.4.6 标杆商业地产企业融资新模式分析

8.5 房地产投资信托基金运作模式分析

8.5.1 REITs的概念及运作方式

（1）REITs的概念及特点

（2）REITs的基本运作方式

（3）REITs产品的风险收益特征

（4）REITs对发展商的吸引力

8.5.2 REITs在境外市场的发展现状

（1）美国REITs发展分析

（2）中国香港REITs发展分析

（3）新加坡REITs发展分析

8.5.3 REITs在中国大陆的发展现状

（1）REITs在中国大陆的发展现状

（2）目前中国REITs的发展困境

（3）发展REITs融资的对策建议

8.6 商业地产行业前景及资本运作趋势

8.6.1 商业地产行业发展趋势及前景

（1）我国商业地产行业发展趋势

（2）我国商业地产行业前景展望

8.6.2 商业地产行业资本运作趋势展望

图表目录

图表 1：2015-2019年六大城市已出让商办用地可建面积（单位：万平方米）

图表 2：我国商业地产发展历程的五个阶段

图表 3：20125-2019年全国35个主要城市城镇人均商业面积概况（单位：平方米）

图表 4：2015-2019年全国各主要城市土地价格平均增速（单位：%）

图表 5： 2015-2019年商业地产开发投资额及占房地产资产投资额情况统计（单位：亿元，%）

图表 6：商业地产的开发模式比较分析

图表 7：写字楼与住宅需求比较

图表 8：2015-2019年北京土地月度成交量情况图（单位：万平方米，幅）

图表 9：2015-2019年北京成交土地溢价情况（单位：幅）

图表 10：2015-2019年北京市销售型写字楼供求走势图（单位：万平方米，元/平方米）

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